在鋪鋪旺的調(diào)查中，僅在2016年，各類餐飲續(xù)租門店的租金平均上漲30%，有些餐廳的續(xù)租租金漲幅高達(dá)100%，直接翻了一倍。高額房租直接導(dǎo)致全國大部分地區(qū)的餐飲店40%虧損，剩下60%多數(shù)只是在保本經(jīng)營，賺錢的是少數(shù)。

餐廳開店的目的是為了盈利，但是過高的租金注定是要賠錢的。那么餐廳如何合理計算租金，不至于簽下讓自己賠錢的租賃合同呢？

要確定一家門面值不值得投資，投資者要清晰地知道店面的保本點(diǎn)是多少。下面是餐飲店保本點(diǎn)計算公式，供參考：

保本點(diǎn)=每天固定開支（房租+水電+稅收+人工工資+雜項(xiàng)）

保本點(diǎn)×（1÷預(yù)定毛利率）=保本營業(yè)額

保本營業(yè)額÷平均每客消費(fèi)÷平均每桌餐位數(shù)=每天的保本上座率

這個保本上座率就是門面盈利價值了，它如果在40%--60%就可以做，如果高于60%你就要綜合考慮了，得小心。  

而在租賃餐廳門店的時候，還有以下幾種計算方式判斷租金是否符合自己的需求，從而有利于判斷租金是否合理，避免過高租金壓垮餐廳。

一、租金利潤彈性

租金是餐廳最重要費(fèi)用支出之一，通常情況下租金增加就意味著利潤減少，租金減少則利潤增加。我們把利潤變動與幅度租金變動幅度之比稱為租金的利潤彈性。簡單地說，租金利潤彈性的含義就是當(dāng)租金變動一個百分點(diǎn)，利潤會增加（或減少）幾個百分點(diǎn)。租金利潤彈性可以精確衡量租金變動對餐廳利潤的影響程度。 下面舉例說明租金利潤彈性的計算方法。

二、計算方法

假如北京某餐廳租金為16元/天/平米，面積為325平米，日租金為5200元。盈虧平衡點(diǎn)為9000元/日，菜品邊際貢獻(xiàn)率（毛利率）為70%，預(yù)期利潤率為5%。如果租金增加10%，即520元，利潤變動比例會有多大？下面進(jìn)行計算：

1 計算預(yù)期利潤率為5%時的日營業(yè)額   

日營業(yè)額=盈虧平衡點(diǎn)營業(yè)額×（1+預(yù)期利潤率/（邊際貢獻(xiàn)率-預(yù)期利潤率））=9000×（1+5%÷（70%-5%））=9692（元）

2 計算預(yù)期利潤率5%時的利潤額   

預(yù)期利潤＝日營業(yè)額×預(yù)期利潤率＝9692×5%＝485（元）

3 計算利潤變動率   

當(dāng)日房租增加10%，即520元，利潤也會相應(yīng)減少520元，此時的利潤變動率為：利潤變動率＝利潤變動額÷預(yù)期利潤＝520÷485＝107.3%

4 計算租金利潤彈性   

租金利潤彈性＝利潤變動率÷租金變動率＝107.3%÷10%＝10.73

5 歸納計算公式   

租金利潤彈性＝利潤變動率÷租金變動率＝（日利潤變動額÷預(yù)期利潤額）÷（日租金變動額÷日租金）＝日利潤變動額÷（日營業(yè)額×預(yù)期利潤率）÷（日租金變動額÷日租金）＝日租金變動額÷（盈虧平衡點(diǎn)營業(yè)額×（1+預(yù)期利潤率÷（邊際貢獻(xiàn)率－預(yù)期利潤率））×預(yù)期利潤率）÷（日租金變動額÷日租金）＝日租金×（邊際貢獻(xiàn)率－預(yù)期利潤率）÷（盈虧平衡點(diǎn)營業(yè)額×邊際貢獻(xiàn)率×預(yù)期利潤率）

三、不同情況下的租金利潤彈性

預(yù)期利潤率是租金利潤彈性的重要影響因素之一，我們可按同樣方法計算出前例中不同預(yù)期利潤率下的租金利潤彈性。我們很清楚地看出租金的利潤彈性與預(yù)期利潤率的反比關(guān)系，預(yù)期利潤率趨于零時租金利潤彈性最大，當(dāng)預(yù)期利潤率趨于邊際貢獻(xiàn)率時租金利潤彈性趨于零。

前面是北京的案例，由于當(dāng)?shù)刈饨疠^高，租金的利潤彈性也較大。在一般地級城市或省會城市租金便宜，租金的利潤彈性也較小。

通過租金的利潤彈性分析可以清楚地告訴人們：

當(dāng)租金利潤彈性較大時租金變動會對利潤產(chǎn)生很大影響，這時降低租金會使利潤大幅增加。

當(dāng)租金利潤彈性較小時租金變動對利潤的影響也較小，即使租金降低很多利潤也不會大幅增加。

明白這一點(diǎn)對于店鋪?zhàn)赓U條件談判來說非常重要。

四、租金利潤彈性矩陣

影響租金利潤彈性的主要因素除預(yù)期利潤率外還有兩個：一是租金水平，租金水平越高租金利潤彈性越大；二是毛利率（邊際貢獻(xiàn)率），毛利率越低租金利潤彈性越小。預(yù)期利潤率與毛利率有一定聯(lián)系，正常情況下毛利率越高預(yù)期利潤率會越高，兩者變動方向是一致的，而且預(yù)期利潤率一定不會高于毛利率，大致可以用毛利率來代替利潤率。（當(dāng)然，毛利率高并不意味著利潤率就高，如果毛利率很高，但預(yù)期利潤率很低，說明餐廳的經(jīng)營費(fèi)用很高，即在房租、工資、管理費(fèi)用等方面的支出太大）。

簡便起見，我們用租金水平和毛利率兩個指標(biāo)畫出租金利潤彈性矩陣，在四個象限中，當(dāng)毛利率低且租金水平高時，租金利潤彈性最??；毛利率低但租金水平高時，租金彈性最大；其他兩種情況租金利潤彈性中等，需要根據(jù)具體情況細(xì)算。

五、實(shí)踐應(yīng)用：年利潤這樣翻一倍

利用租金利潤彈性矩陣可以解決很多實(shí)際問題。 本文第一例中，租金很高，毛利率較低，預(yù)期利潤率只有5%，屬于“毛利率低－租金高”象限，租金利潤彈性非常大。談判時一定要想方設(shè)法壓低租金，如果把租金降低10%，即由16元/天/平米降到14.4元/天/平米，預(yù)期利潤將會增加1.073倍，由每天485元增長到970元，年利潤由17.7萬元增長到36.7萬元， 凈增近20萬元，這個成果相當(dāng)可觀，完全值得下一番功夫。

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