從位置來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)“坑”分為：

商場(chǎng)地產(chǎn)“坑”、街鋪地產(chǎn)“坑”兩大類。

從雙方博弈來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)“坑”分為：

地產(chǎn)坑餐飲、餐飲坑地產(chǎn)、地產(chǎn)餐飲聯(lián)手坑。

商場(chǎng)地產(chǎn)一般“坑”有幾種：

無(wú) 中 生 有

地產(chǎn)：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客……啥啥的都進(jìn)來(lái)了，你自己看吧！

其實(shí)：有可能只是意向聊過(guò)，或者只是來(lái)看過(guò)，更或者連來(lái)都沒(méi)來(lái)過(guò)，知道你榜大牌，挖坑等你來(lái)跳。   

合 伙 作 局

地產(chǎn)：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客……都在裝修了，你還不信？

其實(shí)：很多地產(chǎn)為了招商高效，都會(huì)給一些餐飲龍頭品牌一個(gè)低的離譜的價(jià)格，比如同個(gè)樓層同個(gè)位置，均價(jià)10元/平/天，麥肯就是5元/平/天，你來(lái)就20元/平/天，拿你的銀子去填大品牌的虧空，有甚者，我聽(tīng)過(guò)一個(gè)地產(chǎn)朋友在三線城市的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，XXX大品牌免租5年，開(kāi)發(fā)商拿著xxx的施工圖免費(fèi)裝修，這個(gè)大品牌拎包入住營(yíng)業(yè)，你們敢比嗎？ 

地產(chǎn)：把一個(gè)大品牌旁邊的位置以一個(gè)偏低的價(jià)格給你。

其實(shí)：這個(gè)大品牌后期會(huì)以某個(gè)原因調(diào)換位置的，到時(shí)候，有可能你的邊上全是屌絲品牌。

偷 梁 換 柱

地產(chǎn)：以后這個(gè)位置就是主入口，人流全從這里走，動(dòng)線多棒…… 

其實(shí)：滾梯安上了，你知道它是往上轉(zhuǎn)還是往下轉(zhuǎn)，一個(gè)正反轉(zhuǎn)，你就從上風(fēng)上水跑到下風(fēng)下水去了，就算就是上轉(zhuǎn)，但商場(chǎng)會(huì)定期調(diào)整動(dòng)線的，也有可能大門規(guī)劃改變呢！ 

鐵 砂 餡 餅

地產(chǎn)：出來(lái)一個(gè)地方，趕緊的，我壓不了多久！

其實(shí)：外行內(nèi)行都能遇到這樣的貴人，如果你沒(méi)有大紅包的話，這個(gè)免費(fèi)的餡餅?zāi)憔蛣e吃了，不是畫(huà)的吃不到，要不就是鐵砂餡的，地產(chǎn)有自己的圈子，一類商鋪都是有幾個(gè)大佬把持通過(guò)專有渠道變現(xiàn)，二類位置都是大品牌戰(zhàn)略把持，三類位置都是圈子里走回扣，四類位置都是招商比價(jià)做業(yè)績(jī)，五類位置才是親情大餡餅，人家地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商、招商的也是人，上班要業(yè)績(jī)，下班要養(yǎng)家，就憑一個(gè)人情，少則幾千、多則幾萬(wàn)、甚至十幾萬(wàn)的好處不要了嗎，雷鋒只會(huì)開(kāi)車滴。  

瞞 天 過(guò) 海

地產(chǎn)：看看這家，還沒(méi)你們好呢，一月也能輕松賣個(gè)幾十萬(wàn) 。 

其實(shí)：老的商場(chǎng)一般會(huì)提供同質(zhì)同類餐廳營(yíng)業(yè)額，以供意向者參考，但數(shù)據(jù)真實(shí)性就不得而知了，什么叫參考，就是——只能參考。  

地產(chǎn)：放心，烤肉這個(gè)品類這層樓我們只招商一家，搶到就是賺到！

其實(shí)：陸續(xù)的很多家烤肉也會(huì)進(jìn)來(lái)。 然后可以促使你們“良性競(jìng)爭(zhēng)”！

守 株 待 兔

地產(chǎn)：看這商場(chǎng)爆滿，不掙錢為什么大家都打破頭往里擠 .. 

其實(shí)：別說(shuō)，有些品牌就是不掙錢，但也要進(jìn)入到商場(chǎng)最好的位置，賠錢進(jìn)、賠大錢進(jìn)，為毛呢，因?yàn)樗枰罅康目土?，產(chǎn)品差、服務(wù)差、管理差，但——加盟好，外行看熱鬧，然后就會(huì)捧錢場(chǎng)了 。 

街鋪地產(chǎn)一般有這幾種：

從 前 有 座 山

地產(chǎn)：門店很掙錢，但我著急出國(guó)，急著出手... 

其實(shí)：這種一般街邊店居多，商圈存在硬傷，需要轉(zhuǎn)讓，但如果說(shuō)實(shí)話，恐怕出不去，就會(huì)找到很多餡餅般的理由，“我要出國(guó)了”，“家里有急事需要錢”，“合伙人鬧翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“準(zhǔn)備后事”了。  

金 蟬 脫 殼

地產(chǎn)：干餐飲絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題，先干著，手續(xù)慢慢來(lái)，這地方?jīng)]人管的...

其實(shí)：一般街邊商鋪居多，房屋存在手續(xù)上的死結(jié)，屬于違建或非商業(yè)，一旦接手，籌建中黑著干，肯定沒(méi)人管，一旦開(kāi)業(yè)，消防、衛(wèi)生、環(huán)保樣樣下不來(lái)，怎么開(kāi)的怎么關(guān)，我見(jiàn)過(guò)不少人被坑，有甚者，只能轉(zhuǎn)讓，然后開(kāi)始講述“從前有座山”了。    

拋 磚 引 玉

地產(chǎn)：越早進(jìn)越便宜，再拖就不這價(jià)了。

其實(shí)：一般新的商場(chǎng)或新的商業(yè)區(qū)居多，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)位置再好也低賠上半年養(yǎng)客，正常的一年也是他，三年也正常，當(dāng)你便宜進(jìn)來(lái)后，就知道，日進(jìn)斗金見(jiàn)不到，月月干賠到吐血，結(jié)果死掉一兩批品牌后，商圈成熟了，那時(shí)候房租就可以翻跟頭打滾長(zhǎng)了，而你就是那塊磚，鋪路填坑用的“小磚頭”。

大家看完之后會(huì)不會(huì)有一些感觸，不過(guò)這只是一些皮毛，后面多的是，大家先消化一下。其實(shí)餐飲選址是個(gè)高難度的技術(shù)活兒：考慮到幾十個(gè)可能因素，如立地、商圈、動(dòng)線、價(jià)格、營(yíng)銷、發(fā)展、規(guī)劃及"坑"等，千萬(wàn)不可頭腦發(fā)熱！